التنظيم القانوني لعقود الإيجار وإقرار التمويل العقاري في السعودية 2022 | العالميه للمحاماه
10 ب ميدان ابن سندر - القاهره -مصر 01061680444 info@alalameh.net

معلومات قانونية

هنا تجد أحدث أخبار وفعاليات العالميه للمحاماه

التنظيم القانوني لعقود الإيجار وإقرار التمويل العقاري في السعودية 2022

تعد القضايا المرتبطة بالإسكان من القضايا الملحة خلال الفترة الأخيرة وتسير في مجرى تدريجي ينبه بعواقب قد لا تكون حميدة يخاف برفقته أن تأتي لتصبح ورطة، فالمجتمع السعودي يشهد مقدار تقدم سكاني غير متواضع ولقد أعلنت دراسة أصدرت في مجلة عكاظ بتاريخ 28/3/2005م أن المملكة صرت تحتل المركز الأول على نطاق العالم في قدر التقدم السكاني إذ يولد بالمملكة ولد صغير كل 19 ثانية. ويلمح في المدن الأساسية الزيادة العددية للسكان المتزايدة الناتجة من تزايد قدر التطور السكاني والهجرة أو النزوح من المدن الضئيلة والقرى إليها بحثاً عن حياة معيشية أرقى.

والجديد عن الإسكان وهمومه عصري متشعب ومعقد وفي نفس الوقت لارتباطه بجوانب عديدة، لذلك آثرنا التحدث بقدر يسير من الاستفاضة عن جانبين في ذاك الأمر وهما التأجير العقاري وتوفير النفقات العقاري، على اعتبار أنهما من المسائل الجوهرية في موضوع الإسكان في المملكة.

فيعد نص تأجير المنشآت والصلة بين المؤجر والمستأجر من المقالات التي لم تنل نصيبها عقب من التنظيم الوافي، ونقصد بذاك إلى عدم توفر دستور أو نهج صادر من السلطة الشرعية (التنظيمية) لتشريع عقود إيجار المنشآت في المملكة، فكل ما ثمة هذه اللحظة هي مراسيم وتعميمات متفرقة صادرة من أهم من ناحية وجلها من السلطات التنفيذية وليس الشرعية ونقصد بهذا (مجلس الشورى ومجلس الوزراء)، وهو فراغ منهجي غير ممكن السكوت عنه أو تجاهله، ولا يتناسب البتة مع التقدمات الشرعية التي شهدتها المملكة في الأعوام القليلة السابقة.

فالعلاقة بين المؤجر والمستأجر متأزمة في حالات عديدة وبشكل خاصً من ناحية المستأجرين إذ المماطلة في التسديد أو إخلاء المبنى مستغلين بهذا تضاؤل الأعمال النظامية الحاسمة التي تضمن للمؤجر مسحقاته. فالوضع القائم يوميء إلى أنه وعند إجابات توقيت دفع الإيجار أو اختتام الاتفاق المكتوب، يكمل مخاطبة المستأجر من خلال مكتب المبنى المؤجر ويعطي وقت إضافي أو أكثر للشكوى، وحين لا يجدِ نفعاً يحال المسألة إلى المحكمة القانونية المخصصة بالنظر في الصراع، ومن الجائز أن لا يحضر المتهم (المستأجر) الجلسة الأولى والثانية، والنتيجة إطالة المستأجر لبقائه في المبنى المؤجر، وبعد أن يأتي ذلك الحكم إزاءه تبدأ المماطلة مجددا من قبل المستأجر مع الحقوق المدنية. وكل هذا يشير إلى إطالة أمد المكوث للمستأجر دون حق منه، الأمر الذي يدفع قليل من المؤجرين قسراً إلى التخلي عن مستحقاتهم المالية بدل إخلاء المستأجر للعقار.

وقد صدرت قليل من الإجابات من قِإلا أن إمارة مكان العاصمة السعودية الرياض عاصمة السعودية وإمارة مساحة مكة المكرمة وهي متمثل في تعميم صادر إلى محافظي محافظات المكان وقادة مراكز المؤسسة تحتوي أفعال متعجلة حاسمة في مواجهة المماطلين من المستأجرين إحتوت قطع التيار الكهربائي وإيقاف المستأجر ذات واحد من مراكز قوات الأمن لحين الدفع، وهي ممارسات ولو كانت حاسمة ورادعة في مواجهة المستأجرين المماطلين في السداد، سوى أنها ممارسات غير نظامية (في مرة سابقة وأن إنتهت نقاش عوامل عدم نظاميتها بالإسهاب في نص بذات الصفحة في العدد رقم «13402» وتأريخ 23/1/1426ه). لذلك الحل النظامي الأسلم هو سرعة العثور على نمط لإيجار المنشآت يكون النظام الشامل لجميع ما يتصل بترتيب الإيجارات في المملكة، بحيث تجمع في مدونة واحدة حقوق وواجبات كل طرف من أطراف تم عقده الإيجار، ويدرج في ذاك الإطار ممارسات حاسمة وسريعة لتقليص المماطلة في صرف الإيجار أو إخلاء المبنى، وان يفوض النسق السلطات التنفيذية تنفيذ تلك الأعمال لحظياً دون اللجوء إلى المحاكم خاصة لو كان إتفاق مكتوب الإيجار صحيحاً غير متنازع على سلامته. وقد أصدر في الصحف قبل زيادة عن عام عن وجود مشروع منظومة في ذلك الصدد، ولا نعلم ماذا تم بخصوصه حتى هذه اللحظة.

وقضية متشكلة الإسكان متعلقة بتفشي ظاهرة المماطلة من رضي المستأجرين، وطريقة ذاك من الممكن أن نفهمها على يد نفور وابتعاد العدد الكبير من المستثمرين في الاقتصاد بالشقق منصرفين إلى ساحات استثمارية أخرى نتيجة تلك المخاوف الأمر الذي خفض من حجم المعروض في مكان البيع والشراء العقاري، وأدى ذاك إيضاً وبمظهر طردي إلى زيادة أسعار الإيجارات، وهو بقالة إمتعاض وشكوى المستأجرين، الأمر الذي صرف القلة بالمطالبة بتدخل الجمهورية إلى تحديد قيم إيجار المنشآت، وهو في تلقائي قضى غير منطقي لإنه ينافي مبدأ الاتفاق المكتوب شريعة المتعاقدين ويتعارض إيضاً مع المبادئ الاستثمارية اللازمة من العرض والطلب ومبدأ الحرية الاستثمارية الذي تنتهجه البلد وكل ذاك بالتأكيدً شريطة عدم حضور المحظورات القانونية كالاحتكار مثلاً.

غير أن يمكن للبلد أن تتدخل بأساليب غير فورا في مقال تحضير قيم إيجار المنشآت السكنية ولذا بمعالجة العوامل المؤدية إلى تزايد الإيجارات والتي لا تتناسب هذه اللحظةً مع الدخول الفردية للمواطنين. فمما يمكن للجمهورية أن تقدمه في ذلك الصدد هو الإسراع في إنتاج نسق تأجير المنشآت والذي أسلف الذكر عنه، فوجود نمط حاسم في مواجهة المستأجرين المماطلين ويحفظ وفي نفس الوقت حقوق الطرفين وخصوصا ملاك المنشآت، سيدفع بشدة صوب الكثير من المشروعات الاستثمارية في الشقق الخاصة بالإيجار الأمر الذي يزيد بالتبعية معدل المعروض منه، ففي الزمن القائم كل الأرقام والدلائل توميء حتّى هنالك نقصاً في المعروض في أنحاء وأحياء وفيرة.

ومن الإجابات إيضاً الذي من الممكن أن تقدمه السُّلطة المراجعة في أنظمة الإنشاء المطبق الآنً والتي شجعت للأسف بالإتساع الأفقي مبالغ فيه. فمثال على ذلك لو وقف على قدميه واحد من الأفراد بشراء أرض بنية تشييد وحدات سكنية سكنية وتقع على شارع عرضه 20م فلن يتيح له النسق ببناء أكثر من طابقين، الأمر الذي سيدفعه حتماً إلى مسعى عوض ما أنفقه على ثمن الأرض والبناء وتحقيق مكاسب من خلال ترقية ثمن الإيجار.

ومن الموضوعات التي ستسهم في التقليل من مبالغة قيم الإيجارات تقديم الكثير من العون والتيسيرات للمستثمرين في مكان البيع والشراء العقاري لصعود المعروض من الشقق وموائمة التزايد السكاني المتصاعد. ومن الموضوعات المبشرة في ذاك الصدد أن العديد من المشجعين والمحللين الاقتصاديين متفقين إلى أن مكان البيع والشراء العقاري سيشهد خلال الفترة القصيرة المقبلة تطور عارم ومتزامن مع الطفرة الاستثمارية الجسيمة التي تشهدها المملكة هذه اللحظةً. فالسوق العقاري هذه اللحظة يعتبر ثاني أضخم سوق من الناحية السوقية، ومقبل على طفرة نتيجة زيادة مقدار المطلب المتوقع وتعدد الفرص الاقتصادية ووجود سيولة عالية، وكل هذا متوقف حتماً على تجديد التشريعات المرتبطة بالعقار وتفعيلها، فهناك تكهن لازدياد المطلب، ففي دراسة معدة من قبل القاعة التجارية والصناعية بجدة أصدرت في مجلة الاستثمارية بتاريخ 16/12/1426ه، نوهت على أن مدن المملكة بحاجة إلى ما يقارب 1,000,000 ونصف وحدة سكانية حتى عاقبة عام 2015م، ولذا لمجابهة الإزدهار السكاني وتفادياً بسبب وجود مشكلات سكنية.

ومن القضايا التي من الممكن أن تسهم بفعالية في حل متشكلة الإسكان في المملكة إعتماد نمط توفير النفقات والرهن العقاري، خسر تردد حديثاً عن قرب إنتاج نسق له. وفي حال تحقق ذاك فسيكون بإذن الله نقلة ضخمة في حل مشكلات الإسكان عندنا. ونظام توفير النفقات أو الرهن العقاري يقصد الاستحواذ على توفير نفقات من المصارف والمؤسسات النقدية لشراء مبنى ما، بحيث يكون المبنى مرهوناً للجهة الممولة ويحدث التسديد على دفعات مجدولة شهرية معقولة لمدد تبلغ إلى 25 سنة، وتنتقل المال للواحد بعدما يستوفي الممول كامل مسحقاته.

فنظام دفع النفقات العقاري يحتسب من دون شك مخرجاً نظامياً واقتصادياً لمعالجة مشكلات توفير نفقات أعمال تجارية الشقق خاصة لأصحاب الدخل المنخفض لا سيما مع صعود أسعار الأراضي وسعر التشييد العالية، فكما أسلفنا القول ثمة صعود منتظر وقوعها للطلب على الشقق خاصة إذا علمنا أن بحوالي ستين٪ من أهالي المملكة من النمط العمرية ما دون العشرين. ونظام توفير النفقات العقاري سيخفف من الجهد على وعاء الإنماء العقاري، فالصندوق غير باستطاعته أن تلبية طلبات القروض لدفع نفقات الإسكان، فلديه طلبات يبلغ عددها إلى بحوالي 350 1000 مناشدة، وتستمر مقدرة الوعاء قاصرة عن استيعاب كل ذاك العدد، فمثلاً عرَض في جريدة اليوم بتاريخ 24/12/2005م نبأ يوميء على أن مجموع ما وفره حاوية الإنماء من قروض ما بين عام 2000م و2005م لم يتخطى خمسين 1000 سلفة.

مثلما أنه لا يبقى ما يحجب من النفع من مساعي الدول المتطورة في معالجة مشكلات الإسكان، فمثلاً في الدول الأوروبية يبقى منظومة فاعل يحكم ببناء مساكن في أحياء أطراف المدن الأساسية وتعرض للاكتتاب العام للمواطنين بدل دفعات مجدولة شهرية لسنوات طويلة، وهي إجابات تصبو إلى العثور على حل لمشاكل الإسكان فضلا على ذلك تخفيف الكبس على المدن الأساسية، ومن الإجابات إيضاً تحفيز الفرص الاقتصادية في المدن الضئيلة لتخفيف الكبس السكاني في المدن الهائلة وإيقاف النزوح المتصاعد فوقها، الأمر الذي جعل المدن الأساسية ترزح أسفل ضغط ازدياد تكليفات الخدمات العامة والبنية التحتية.

وختاماً يلزم أن نعي حقيقة أن المملكة قادمة على تفجر سكاني إن صح التعبير، يفتقر هذا التدخل والمعالجة السليمة ويتأتى ذاك عن طريق معالجة جذور الإشكالية بعيداً عن التسطيح أو العثور على الإجابات المؤقتة. فمشكلة الإسكان ليست متشكلة ذاتية المصدر لكن هي إشكالية متعلقة وجوداً وعدماً مع عملية الإنماء والتخطيط الصحيح على سائر المعدلات.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

العودة للأعلى
اتصل الان