قيام المستأجر باجراء تعديلات وتحسينات في العين المؤجرة من منظور القانون 2022 | العالميه للمحاماه
10 ب ميدان ابن سندر - القاهره -مصر 01061680444 info@alalameh.net

معلومات قانونية

هنا تجد أحدث أخبار وفعاليات العالميه للمحاماه

قيام المستأجر باجراء تعديلات وتحسينات في العين المؤجرة من منظور القانون 2022

قيام المستأجر باجراء تطويرات وتنقيحات في العين المؤجرة من فكرة الدستور.

* تنص المادة 592 من الدستور المواطن على أساس أنه:

“1- إذا أوجد المُستأجر في العين المُؤجرة تشييدً أو غراساً أو غير ذاك من التنقيحات الأمر الذي يزيد في سعر المبنى، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر لدى انقضاء الإيجار ما أنفقه في تلك التنقيحات أو ما ارتفع في تكلفة المبنى، ما لم يكن ثمة اتفاق يحكم بغير ذاك.

2- فإذا كانت هذه التنقيحات قد استحدثت دون معرفة المؤجر أو على الرغم من معارضته، كان له ايضاًًً أن يطلب من المستأجر إزاحتها، وله أن يطلب فوق هذا تعويضاً عن الضرر الذي يصيب المبنى من تلك الإزاحة إذا كان للتعويض مقتض.

3- فإذا اختار المؤجر أن يحتفظ بتلك التنقيحات في بنظير رد واحدة من القيمتين المتطور ذكرهما، جاز للمحكمة أن تنظره إلى أمهل للوفاء بها”.

ظرف العثور على تشييد أو غراس أو غير ذاك من التنقيحات بعلم المُؤجر وموافقته:

* من المُعزم في قضاء النقض أنه: “إذا رخص للمستأجر باستحداث “مبان” على سطح الموضع المؤجر فإن تلك الإنشاءات لا تجسد خارجة عن مدى العين المؤجرة لكن داخلة فيها ويجري فوقها أحكام التشريع المخصصة بالبناء الذي يحدثه المستأجر في العين المؤجرة ما لم يكن هنالك اتفاق يحكم بغير هذا. ولا يجب لخضوع التشييد الجديد لهذه القرارات أن تكون قد حددت له أجرة مستقلة فضلا على ذلك الأجرة المتفق فوق منها في إتفاق مكتوب الإيجار حيث أن تحديد تلك الأجرة ليس شرطاً لانطباق أحكام التشريع في ذلك الخصوص ولا يبقى ما يحرم من أن يكون غير مدرج المستأجر من أية أجرة تكميلية لدى انتفاعه بالبناء الذي أحرزه ذلك المستأجر على نفقته وتكون في تلك الوضعية الأجرة المتفق أعلاها أصلاً في الاتفاق المكتوب هي المقابل لانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة شاملة ذلك التشييد المستجد”. (الطعن رقم 148 لعام 32 قضائية – جلسة 26/5/1966. المنبع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الـ5 – الطبعة الخامسة 2001 القاهرة عاصمة مصر – فقرة 383 – القاعدة رقم 1 – صـ 750).

فإذا إستقر المستأجر الإنشاء أو الغراس أو غير هذا من التنقيحات بإذن المؤجر دون أن يتفق بصحبته على مصيرها، ولم يبد المؤجر لدى اختتام الإيجار رغبته في استبقاء تلك الإنشاءات فإنه يكون للمستأجر حق محوها بكونها مملوكة له مع إرجاع الموضع المُؤجر إلى الظرف التي كان أعلاها وقت التعاقد. (الأصل: عزمي البكري – المرجع المنصرم – نفس المكان – صـ 752).

ويجوز الاتفاق بين المتعاقدين حتّى يحتفظ المؤجر بما يقيمه المستأجر في العين من إنشاء أو غراس أو غير ذاك من التنقيحات لدى انصرام الإيجار بلا بنظير، أو بدل بدل محدد، أو يحتفظ بها بدل ثمنها التي يقدرها أهل الخبرة. (الأصل: عزمي البكري – المرجع الماضي – نفس المكان – صـ 749).

ومن المُعزم في قضاء النقض أنه: “متى كان الواقع في الدعوى هو أن المؤجر قد أفاد للمستأجر بأن يعيش على نفقته تشييد فوق العين المؤجرة إلى أن يتعهد بتطبيق عوايد المباني التي تربط على ذاك الإنشاء المستجد وسكت الطرفان عن كلام مصير تلك العقارات فإن ملكيتها تكون للمستأجر أثناء مرحلة الإجارة ولا تؤول إلى المؤجر سوى لدى إنقضاء إتفاق مكتوب الإيجار ذاك أن حق المؤجر فيما يتعلق لهذه العقارات لا يتحدد سوى بالنظر إلى وضعية المبنى المؤجر في ذاك الدهر ويحق للمستأجر أن يزيلها قبل ختام تم عقده الإيجار شريطة أن يعيد العين المؤجرة إلى حالتها الحكومية فيما يمتنع على المؤجر في ذلك الفريضة مناشدة إلغاء تلك العقارات . ولا يصح الاحتجاج بأن أحكام الالتصاق المقررة في التشريع المواطن تقضى بكون المؤجر مالكاً للبناء من وقت إنشائه حيث أن ترخيص المؤجر للمستأجر في معيشة الإنشاء على نفقة ذلك المستأجر مع التزام الأخير بدفع الضريبة العقارية عن ذلك التشييد – وهى الأمر الذي يتعهد به أصلاً المالك – ودون اتفاق على مصير ذاك التشييد ذاك يحتوي موافقة المؤجر إرجاء إعمال أحكام الالتصاق حتى ينتهي إتفاق مكتوب الإيجار وهى أحكام لا ترتبط بالنظام العام ويجوز لذا الاتفاق على تطويرها”. (الطعن رقم 148 لعام 32 قضائية – جلسة 26/5/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 1251 – عبارة 1).

موقف العثور على إنشاء أو غراس أو غير هذا من التنقيحات من دون معرفة المُؤجر أو على الرغم من معارضته:

* إذا أوجد المستأجر تشييد أو غراساً أو غير هذا من التنقيحات في العين المؤجرة دون دراية المؤجر، أو بعلمه مع اعتراضه فوق منها، أو يكون قد أوجدها على الرغم من منع المؤجر فوقه صراحة العثور عليها ودون أن يأذن له حتى الآن ذلك التجريم، فإن المؤجر يخير بين أمرين:

الأضخم: إلتماس محو التشييد أو الغراس أو غير هذا من التنقيحات.

الـ2: استبقاء الإنشاء أو الغراس أو غير هذا من التنقيحات.

فإذا اختار المؤجر المطلب الأضخم وهو إلغاء ما أقامه المستأجر، وجب على الأخير محوه وقد كان فوقه أن يعيد العين المؤجرة إلى الظرف التي كانت فوق منها لدى التسليم، فإن قصر المستأجر في ذاك، كان للمؤجر استصدار ترخيص من القضاء في القيام به على نفقة المستأجر.

وإذا ترتب على المحو ضرر بالمؤجر، التزم المستأجر بتعويضه.

أما إذا أختار المؤجر المطلب الـ2 وهو استبقاء التشييد أو الغراس أو غير هذا من التنقيحات، فإنه ليس له أن يستبقى منها سوى ما التصق بالعقار المؤجر وصار جزءاً لا ينفصل عنه. أما لو كان ما أقامه المستأجر ما زال يحتفظ بذاتيته يمكن فصله من المبنى المؤجر دون تلف، كجهاز تدفئة مثلاً، كان للمستأجر أن ينزعه من المبنى دون أن يكون للمؤجر الحق في دعوة استبقائه.

وفي ظرف مناشدة الاستبقاء يكون على المؤجر رد واحدة من القيمتين الواردتين بالفقرة الأولى من المادة، سعر ما أنفقه المستأجر في تلك العقارات أو ما ارتفع في سعر المبنى – كالشأن في الوضعية الثانية. (الأصل: عزمي البكري – المرجع الفائت – العبارة 385 – صـ 755).

ثروة الإنشاء أو الغراس وغير ذاك من التنقيحات خلال الإيجار:

1- في ظرف اشتراط المؤجر على المستأجر أن يوجد التشييد أو الغراس أو غير هذا من التنقيحات في العين المؤجرة بمقابل بدل إتلاف أو من دون بدل إتلاف:

في تلك الوضعية يكون الإنشاء أو الغراس أو التنقيحات الأخرى، مملوكة للمؤجر منذ إقامتها، ولا يكون للمستأجر فيما يتعلق لها سوى حق شخصي يخوله الانتفاع بها خلال انتفاعه بالعين المؤجرة، فلا يكون المستأجر مالكاً لها بأي توقيت.

وإذا لم يتفق الطرفان على أجرة تكميلية للغراس أو التشييد أو غير ذاك من التنقيحات، فإن الأجرة المتفق أعلاها أصلاً في إتفاق مكتوب الإيجار هي بدل انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة شاملة الغراس أو التشييد أو غير هذا من التنقيحات. (المنبع: عزمي البكري – المرجع الماضي – فقرة 391 – صـ 765).

2- في موقف تعليق مصير الإنشاء أو الغراس أو غير ذاك من التنقيحات على مشيئة المؤجر:

لو كان مصير التشييد أو الغراس أو غير ذاك من التنقيحات معلقاً على مشيئة المؤجر إن أراد استبقائها وإن أراد محوها، فإن الإنشاء أو الغراس أو غير هذا من التنقيحات تكون مملوكة للمؤجر مضيفة تعليق على إشتراط واقف هو إبانة رغبته في الإبقاء أعلاها. (المنبع: عزمي البكري – المرجع المنصرم – عبارة 393 – صـ 768).

متى يطلب المؤجر المحو:

* لو أنه للمؤجر الخيار في إلتماس الإزاحة، فإن المحو لا تكون مستحقة ولا يمكن طلبها سوى لدى انصرام الاتفاق المكتوب وضرورة رد العين بالحالة التي كانت فوقها وقت تسليمها للمستأجر. (المنشأ: عزمي البكري – المرجع الفائت – عبارة 386 – صـ 757).

ومن المُعزم في قضاء النقض أن: “منفعة المؤجر في مناشدة إزاحتها لا تثور سوى لدى انقضاء الإيجار إذ يتعهد المستأجر برد العين بالحالة التي تسلمها”. (الطعن رقم 243 لعام 31 قضائية – جلسة 14/6/1966. الأصل: عزمي البكري – المرجع الفائت – نفس المقر).

وايضا من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “وبالتالي يتعهد المؤجر بأن يرد للمستأجر لدى انقضاء الإيجار ما أنفقه في العقارات أو ما ارتفع في سعر المبنى جراء تلك العقارات”. (الطعن رقم 148 لعام 32 قضائية – جلسة 26/5/1966).

وتتاح ملاحظتان هنا: الأولى – أن التزام المستأجر بإزالة التنقيحات التي أقامها في العين المؤجرة حتى الآن انقضاء وانتهاء إتفاق مكتوب الإيجار يلزم أعلاه (قانوناً) تطبيقه عيناً، ولا يمكن المطالبة بالأخذ بدل (بواسطة وبدل الإتلاف أو ما يسميه موظفي منظمة الأوقاف بـ: “رد الموقف”) سوى إذا استحال الإنتهاج العيني على النحو الذي رسمه التشريع وفي الموعد الذي قام بتحديده التشريع.

والثانية – أنه لا يمكن (قانوناً) الجمع بين إلتماس “رد الظرف” الذي يستند إلى مطالبة المؤجر بإزالة التنقيحات، وبين “مبالغة بدل الانتفاع” الذي يستند إلى مطالبة المؤجر باستبقاء هذه التنقيحات.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

العودة للأعلى
اتصل الان