مناط تحريم بيع أو تأجير الوحدة السكنية لأكثر من فرد .. أحكام قضائية للنقض المصرية .
منع التأجير أو البيع لأكثر من واحد – خاص بالوحدات المفرزة فحسب
من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أنه:
“مفاد مواضيع المواد 6/1 و 14 من قضى نائب الوالي العسكري العام رقم 4 لعام 1973 و 78 و 82/1 من التشريع رقم 49 لعام 1977 و 23/1 و 25 من الدستور رقم 136 لعام 1981 في شأن تأجير وبيع المقار وترتيب الرابطة بين المالك والمستأجر يدل إلى أن المُشرع رغبة منه في تحري ملجأ موائم للمواطن ومنعاً من إنتفاع مشكلة عجز المساكن بفرض محددات وقواعد قاسية على طالبي استئجارها ينوء بها كاهلهم وتجاه لجوء القلائل إلى تمليك الشقق عوضاً عن تأجيرها تجنباً لقواعد تحديد وتقييم الأجرة قد قصر فرصة بيع تلك الوحدات على نسبة محددة من العقار، وخاطب بذلك التحريم الملاك الذين يودون أن يبيعوا وحدات مبانيهم أو من آلت إليهم ملكيتها – متفرقة أو مفرزة – إلى شخصيات مختلفين فأبطل البيع بينما جاوز مجال هذه النسبة مثلما أبطل بيع الوحدة في ذاك المدى لأكثر من مشتر. وهذا استثناء من النُّظُم العامة في حرية التعاقد وأحكام البيع الواردة في الدستور المواطن، وإضافة إلى أحكام دستور الاشتراك التي تجعل من السيادة بالشهر في الأساسً للمفاضلة بين المشترين المتعددين من صاحب تجارة شخص لعين واحدة وهكذا فلا يسري ذاك المنع على المالك الذي يبيع كامل المبنى”.
(نقض مدني جلسة 18/4/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – الجزء الـ2 – صـ 153).
مثلما ذهبت محكمة النقض ايضاً إلى:
“عدم بطلان البيع الـ2 لو كان منصباً على حصة ذائعة من المبنى لخروجها عن توضيح مفهوم المقر بأنه كل حيز مقفول على أن يكون حرزاً. والبيع الذائع لا يعقب على عين بذاتها وإنما يعقب على كل ذرة من ذرات المبيع بمقدار الحصة المبيعة فلا يعد ذاك البيع بيعاً لموضع في مفهوم مواضيع دستور إيجار المواضع التي استهدف المشرع إسباغ الدفاع أعلاها، ومن ثم فإن بيع الحصة المنتشرة في مبنى وإذا كان تالياً لا يلحقه البطلان المنصوص فوقه في المادة 82 من الدستور رقم 49 لعام 1977 لتجرده من نعت وتصوير الموضع”.
(نقض مدني جلسة 25/11/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – الجزء الـ3 – صـ 271).
وايضاً من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن:
“المقال في المادة الأولى من الموضوع العسكري رقم 4 لعام 1973 حتّى يعاقب بالعقوبة المقررة في المادة 336 من دستور الجزاءات جميع من أجر مقراً مبنياً أو جزءً منه لأكثر من مستأجر عن نفس الفترة وايضا جميع من باع ذلك الموضع لأكثر من واحد شخص، وفي المادة 82 من التشريع رقم 49 لعام 1977 في شأن تأجير وبيع المقار وتحضير الرابطة بين المؤجر والمستأجر حتّى يعاقب بالسجن فترة ليست أقل من 6 شهور جميع من أجر مقراً أو جزءً منه أو باعه ولو بعقد غير مشهر أو مكن أحدث منه وقد كان هذا التأجير أو البيع أو الترسيخ على ضد مقتضى تم عقده أسبق، مفاده أن مجال التجريم من الفعل بالبيع الذي ينتهي في بطلان الفعل التالي في مفهوم هذين التشريعين هو المقر المبني أو جزء منه، وحيث صدر الدستور رقم 136 لعام 1981 المعمول به ابتداءا من 31/7/1981 معدلاً قليل من أحكام القانون الماضي مقال في المادة 23 منه حتّى يعاقب بعقوبة جرم النصب المنصوص فوقها في تشريع الجزاءات المالك الذي يتقاضى بأية صورة من الصور، بذاته أو بالوساطة، زيادة عن مقدم عن ذات الوحدة أو يؤجرها لأكثر من مستأجر أو يبيعها لغير من تعاقد برفقته على شرائها ويبطل كل فعل بالبيع لاحق لذا الزمان الماضي ولو أنه مسجلاً. فإن ذاك مؤداه أن المشرع قد أعاد مكررا تجهيز نُظم المنع من الفعل التالي من أجل البيع الذي ينتهي في البطلان الوارد في المادة الأولى من الموضوع العسكري رقم 4 لعام 1973 والمادة 82 من الدستور رقم 49 لعام 1977، على صوب يقيد من نطاقهما ويقصره على الإجراء في الوحدة السكنية فحسب بعدما كان شاملاً الموضع المبني أو جزء منه استناداً لحكم هاتين المادتين، وهكذا تكون المادة 23 بند أولى من الدستور رقم 136 لعام 1981 قد قامت بإلغاء ضمناً حكمهما في ذلك الأمر ويضحى ذاك المنع بالتالي قاصراً منذ جريان أحكام الدستور الأخير على الإجراء التالي في الوحدة السكنية فحسب”.
(نقض مدني جلسة 14/12/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – العدد 2 – صـ 1519).
وقد حكمت الدائرة الجنائية بمحكمة النقض بأن:
“المناط في قيام جرم البيع على عكس مقتضى تم عقده أسبق سواء استناداً لأحكام الدستور رقم 49 لعام 1977 أو المسألة العسكري المنصرم المغزى إليه، هو أن يكون المبنى المبيع موضعاً محدداً أو جزءً معيناً منه مهيئاً للانتفاع به في الغاية الذي أعد من أجله، وهو الذي تفصح عنه في جلاء الإشارة اللغوية للفظ “موضع” التي جرت بها بند النصين المتقدمين، وحيث كان المصدر أنه يقتضي التحرز في شرح القوانين الجنائية بألا جلَد عبارتها بأكثر الأمر الذي تحتمل، وأنه متى كانت فقرة الدستور بديهية الإشارة على مراد الشارع منها فإنه يتعين قصر أداؤها على ما يتأدى مع صريح مقال التشريع الضروري تنفيذه. بما أن ذاك، وقد كان البين من الحكم المطعون فيه ومن عوامل الطعن نفسها أن الدعوى الجنائية قد رفعت على المطعون ضدهما بوصف أن أولهما باع إلى الـ2 حصتين شائعتين في مبنى في مرة سابقة بيعهما إلى المدعي بالحق المواطن الطاعن. ولما كانت الحصة الذائعة الأمر الذي لا ينطبق أعلاها قانوناً أو لغة نعت وتصوير “المقر” حيث أنها لا تخول صاحبها قبل القسمة الحق في مقر مفرز معين، مثلما أنه تجاه صراحة مقال التشريع أسبق الذكر فإنه لا يمكن الإتساع في شرح تعبير “الموضع” ليشتمل على الحصة الدارجة، وبذلك فإن صورة الدعوى بما تضمنته من إرجاع بيع حصتين شائعتين في مبنى لا تتاح بها في حق المطعون ضدهما زوايا جناية البيع لأكثر من فرد المسندة إليهما”.
(نقض جنائي في الطعن رقم 6642 لعام 53 قضائية – جلسة 22/3/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 330).