من يحمل على عاتقه تكليفات وأعباء صيانة وإصلاح وتصليح العين المؤجرة بما يتوافق مع القانُون المصري؟
جهود الترميم والتصليح ليست أجرة ولا تأخذ حكمها
المادة 61 من الدستور رقم 49 لعام 1977 بصدد إيجار المواضع، قبل إلغائها، كانت منصوص بها على أنه:
” على جميع من المالك والمستأجر بمجرد إنهاء ممارسات الترميم أو الإصلاح بيان المنحى الإدارية الخاصة بشئون التنظيم إلى أن يحتوي بيانه دعوة اعتماد المبالغ التي أنفقت وهذا استناداً لما تحدده الفهرس التنفيذية. وعلى المنحى الإدارية المشار إليها أن تبت في المطلب وتخطر كلا من الملاك والمستأجرين بقرارها في ذاك الأمر طوال ثلاثة أسابيع.
وفور إبلاغ الجانب الإدارية المرسوم المشار إليه إلى المالك يكون من حقه تحاكم الأجرة ابتداءا من أول الشهر الآتي لإتمام الأفعال المنوه عنها على مرجعية صعود الأجرة السنوية بمعدل عشرين% (عشرون بالمائة) من ثمن إجراءات الترميم والتصليح، وتعقب أحكام تزايد الأجرة المنصوص فوق منها في تلك العبارة في الحالات التي ينهي فيها فعل الترميم أو التصليح إنشاء على اتفاق صريح كتابي بين المالك والمستأجر. ويترتب على عدم دفع تلك الزيادة ما يترتب على عدم دفع الأجرة من آثار”.
غير أن المادة 61 سالفة الذكر قد ألغيت بمقتضى المادة التاسعة من الدستور رقم 136 لعام 1981 بما يختص عدد محدود من أحكام إيجار المقار، والتي نصت على أساس أنه:
” تكون أتعاب الترميم والإصلاح الدورية والعامة للمباني وما بها من مصاعد على الوجه القادم:
إذا كانت 1/2 رصيد الزيادة المنصوص أعلاها في المادة ( 7 ) كافية يشطب الترميم والتصليح منها.
1- إن لم تف تلك الرصيد أو لو كان العقار لا يشتمل على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع مشقات الترميم والإصلاح وفق الظروف كالتالي:
أ. فيما يتعلق للمباني المنشأة حتى 22 آذار سنة 1965 تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلي العقار.
ب. فيما يتعلق للمباني المنشأة في أعقاب 22 آذار سنة 1965 وحتى 9 أيلول سنة 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلي العقار.
ج. فيما يتعلق للمباني المنشأة أو التي تنجم عقب 9 أيلول سنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلي العقار.
وإذا لم ينهي الاتفاق على تجزئة تكليفات الترميم والتصليح بينما بين الملاك والشاغلين أو الشاغلين بينما بينهم، يجوز لأي من ضمنهم الالتجاء إلى قاضي الموضوعات المستعجلة لتجزئة تلك الأثمان بين الملاك وبين الشاغلين وتحديد نصيب كل شاغل.
ومع هذا تكون مشقات الترميم والتصليح على عاتق الملاك وهذا أثناء العشر أعوام المنصوص أعلاها في المادة 651 من الدستور المواطن.
وبينما عدا ما ورد فيه مقال بتلك المادة يظل الجهد بالأحكام المنظمة للترميم والإصلاح في مختلف من أحكام التشريع رقم 78 لعام 1974 في شأن المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لعام 1977.
أما الإجراءات التي لا تسري فوقها أحكام الترميم والإصلاح والتي يشير إلى بها تنقيح الأجزاء المشتركة للمبنى أو ارتفاع الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك والشاغلين.
ومع عدم الإخلال بعلاقة الجهد بين المالك وحارس العقار، يوزع الحد الأقل المقبول المقرر قانوناً لأجر الحارس استناداً للبنود أ ، ب ، ج من تلك المادة.
وتلغى المادة ( 61 ) من الدستور رقم 49 لعام 1977 والمادة ( 13 ) من التشريع رقم 78 لعام 1974، ولذا ابتداءا من تاريخ الشغل بذلك التشريع”.
ذاك، ومن نافلة القول في فقه تشريع إيجار المقار، أن المادة التاسعة من الدستور رقم 136 لعام 1981 قد جاءت بحكم مودرن بينما يخص بأعباء الترميم والإصلاح، مقتضاه أن تغطى تلك الأتعاب من مخزون 1/2 الزيادة المنصوص فوق منها في المادة ( 7 ) من ذات الدستور، فإذا لم تف تلك المخزون أو لو أنه العقار لا يتضمن على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع جهود الترميم والتصليح بين ملاك العقار وشاغليه بحسب نسب معينة، مثلما أدخلت تلك المادة في إطار مشقات الترميم والإصلاح، تصليح المصاعد الكهربائية المتواجدة بالمبنى. وهكذا عدلت تلك المادة عن الحكم الوارد بالمادة 61 من الدستور رقم 49 لعام 1977 والذي يحكم باعتماد تكليفات الترميم والإصلاح من المنحى الإدارية بشئون التنظيم، ثم صعود الأجرة السنوية للمبنى بمقدار عشرين% من مجموع تلك الأسعار، ولذلك نصت صراحة على إزاحة المادة المنوه عنها بداية من تاريخ الجهد بالقانون الجديد، وبالتالي صارت أتعاب الترميم والتصليح تستوفى طبقاً للتنظيم الواردة بنص المادة ( 9 ) سالفة الذكر، فيما تواصل أجرة العقار مثلما هي.
(المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع المواضع الشاغرة” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الـ3 – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة عاصمة مصر – عبارة 132 – صـ 253 و 254).
مثلما أنه من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن.. مشقات الترميم والإصلاح والصرف الصحي توزيعها بين المالك وشاغلي العقار .. عدم دفع المستأجر لتلك الأثمان لا يرتب الإخلاء، إذ تواتر قضاء النقض إلى أن: “المُعزم في قضاء تلك المحكمة أنه وإن استحدث المشرع في المادة التاسعة من الدستور رقم 136 لعام 1981 فيما يتعلق إيجار المقار حكماً يحكم بتجزئة مشقات الترميم والتصليح الدورية والعامة للمباني – والتي يدخل ضمنها نفقات إلغاء زبالة الاستبدال الصحي – بين المالك وشاغلي العقار استناداً للنسب المحددة بتلك المادة، بل الأسعار التي يتعهد بها المستأجر إنفاذاً لذا الموضوع لا تدخل في إطار التكلفة الايجارية المحددة للعين المؤجرة، إلا أن تعد التزاماً مستقلاً عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواقيت المقررة قانوناً، فلا يترتب على الإرجاء في سدادها ما يترتب على الإرجاء في دفع الأجرة من آثار، ذاك أن المشرع لو أراد أن يسوي بين آثر تخلف المستأجر عن الإخلاص بجميع من هذين الالتزامين ما أوعزه الموضوع على ذاك على باتجاه ما موضوع فوقه صراحة في المادتين 14 و 37 من دستور إيجار المواضع رقم 49 لعام 1977 (وأيضا مقال المادة 61 قبل إلغائها)، من أنه يترتب على عدم إخلاص المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وثمن استهلاك المياه ما يترتب على الإرجاء في دفع الأجرة من آثار، بما أن هذا، وقد كان الحكم المطعون فيه إستقر قضاءه بإخلاء المسكن حانوت الصراع على سند من تخلف الطاعنة عن الإخلاص بثمن استهلاك المياه وإزالة بقايا الاستبدال الصحي المتفق أعلاها بعقد الإيجار المؤرخ في 1/3/1983 على الرغم من أن الطاعنة لا تلتزم سوى بثمن ما يتعلق العين المؤجرة لها من استهلاك فعلي للمياه – على صوب ما في مرة سابقة – وهو الذي لم يوفر المدعى عليه الدليل فوقه، وبصرف النظر عن أنه لا يمكن للمؤجر مناشدة الإخلاء لتخلف المستأجر عن الإخلاص بسعر إزاحة نفايات الاستبدال الصحي (أتعاب الترميم أو الإصلاح)، فإنه يكون قد أخطأ في تأدية التشريع”.
(نقض مدني في الطعن رقم 4106 لعام 61 قضائية – جلسة 17/6/1992. والطعن رقم مائتين لعام 53 قضائية – جلسة 31/5/1989. المنشأ: “مجموعة النُّظُم التي قررتها محكمة النقض في تأدية قوانين إيجار المواضع” – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأضخم – طبعة 1997 القاهرة عاصمة مصر – عبارة 413 – صـ 734 و 735).
ذاك، والله أعلى وأعرف،،،