هل يجوز زيادة القيمة الايجارية مقابل انتفاع المستأجر باجراء تعديلات وتحسينات في العين المؤجرة ؟ 2022 | العالميه للمحاماه
10 ب ميدان ابن سندر - القاهره -مصر 01061680444 info@alalameh.net

معلومات قانونية

هنا تجد أحدث أخبار وفعاليات العالميه للمحاماه

هل يجوز زيادة القيمة الايجارية مقابل انتفاع المستأجر باجراء تعديلات وتحسينات في العين المؤجرة ؟ 2022

هل يجوز ارتفاع التكلفة الايجارية بنظير انتفاع المستأجر باجراء تحديثات وتنقيحات في العين المؤجرة ؟

هل يكون له الحق في المؤجر مبالغة في الأجرة بدل انتفاع المستأجر بما أقامه من تشييد أو غير هذا من التنقيحات:

* في موقف قيام المستأجر بإقامة العقارات بلا إذن المؤجر الصريح أو الضمني. فالمؤجر يخير بين أمرين: إما الإبقاء على تلك العقارات فتكون ملكاً له منذ إقامتها؛ أو إزاحتها فتكون ملكاً للمُستأجر إلى حين محوها حتى الآن انقضاء الإيجار.

فإذا اختار المؤجر الإبقاء على العقارات فإنه يحتسب مالكاً لها منذ إقامتها، وبالتالي يتعين على المستأجر تأدية مبالغة في الأجرة بمقابل انتفاعه بتلك العقارات حيث أن تلك الزيادة في المكسب لم تكن ملحوظة لدى توقيع تم عقده الإيجار. ولكنه لما كانت العقارات المذكورة قد دخلت ملك المؤجر بمقابل عوض يدفعه المؤجر إلى المستأجر لدى انصرام الإيجار، وأن ذاك وبدل الإتلاف يوجد في ذمة المؤجر ويتواصل المستأجر محروماً منه أثناء فترة الإيجار، فإن القول باستحقاق المؤجر صعود في الأجرة بنظير مبالغة الانتفاع يؤدي في تلك الوضعية على أن يجمع المؤجر بين البدلين: ارتفاع الأجرة وريع بنظير العقارات ولذا لا يمكن عدالة ولا قانوناً. فإذا طالب المؤجر بإعزاز في الأجرة جاز للمستأجر إلتماس المقاصة بين تلك الزيادة وبين مزايا المبلغ المستحق له كفوائد في ذمة المؤجر.

فإذا اختار المؤجر إلغاء العقارات المستحدثة فإنه لا يحق له دعوة مبالغة الأجرة لأن تلك العقارات توجد مملوكة للمستأجر حتى يقوم بإزالتها لدى انصرام إتفاق مكتوب الإيجار. (الأصل: عزمي البكري – المرجع الفائت – عبارة 390 – صـ 763).

* وأعلاه، فيُشترط في التنقيحات والإضافات التي يكون له الحق في المُؤجر في مُقابلها مبالغة في الأجرة أن يكون قد استحدثها هو أو سلفه من ممتلكاته المخصص.

أما إذا أدخل المُستأجر ذاته على العين المؤجرة تغييرات أو تنقيحات سواء أكان هذا بإذن المُؤجر، أم بغير إذنه إذا كانت هذه التغييرات لا تسبب ضررا بالعين، فارتفع انتفاعه بالعين جراء تلك التغييرات أو التنقيحات، فلا يكون للمؤجر المُطالبة بإعزاز الأجرة بنظير ما ارتفع في انتفاع المستأجر لأن تزايد الانتفاع ناتجة من إجراء المستأجر ونشاطه وقدرته وما بذله من مصاريف.

إذ أنه من المُعزم قانوناً أنه: “تفريعاً على ما استقر الأمر الذي قرره المدعي (المُؤجر) بصحيفة دعواه من أن المُدعى أعلاه (المُستأجر) هو ما أجرى تعديلاًً بشرفة العين المؤجرة بإقامة حدود زجاجية وخشبية جاعلاً منها غرفة، تزايدً في الانتفاع بالعين، وقد كان الموضوع غير مؤذي بالعين، الأمر الذي يجيزه التشريع له (للمُستأجر) بغير إذن المالك المُؤجر، طالما غير مؤذي بالعين، وقد كان له حق في الانتفاع بالعين بالمُإلتقى المُحدد لها طالما المؤجر لم يقم بأي تنقيحات أو إصلاحات تضيف إلى الانتفاع بها بمال من جهته، وليس له (المُؤجر) إلا المُطالبة بإرجاع الشأن إلى ما كان فوق منه لدى انصرام الإجارة إذا ما تراءى له ذاك. أما مُأمرته المُستأجر بإعزاز الأجرة، وهو لم يقم بالتعديلات من ثروته، فإن طلبه ذاك يكون غير حاضر في ما يتعلق بـ سليم من الدستور، وغير ممكن القياس على موقف قيام المؤجر بتصرف التنقيحات، حيث أن الفارق هائل في كلتا الحالين. ففي قيام المؤجر بالتنقيحات والإصلاحات يكون قد أنفق في حين نهض به مالاً استفاد المستأجر بنتاجه، وحق للمؤجر إلتماس مُإجتمع الزيادة في الانتفاع. أما في وضعية قيام المستأجر بتصرف تنقيحات أو تطويرات غير مؤذية بالعين، فإنه هو ما أنفق بنظير ما أدخل على العين وحق له الانتفاع بها طالما يؤدي المقابل المحدد للعين بحالتها، وحق للمستأجر لدى ختام الرابطة التأجيرية المطالبة بتعويض عما ارتفع في العين من تنقيحات بالشروط المقررة في المادة 592 مدني، وقد كان المدعي وهو لم يقم بتصرف التطويرات الموضوع بها، غير محق في مناشدة صعود التكلفة الايجارية، متعيناً رفض دعواه”. (الطعن رقم 478 لعام 45 قضائية – جلسة 1/2/1982. ومصر الابتدائية 9/3/1953 المحاماة 33 – 309 – 565. الجيزة (الدائرة الأولى) 13/6/1966 في القضية رقم 25 لعام 1966. المنبع: “أوضح تشريع إيجار المقار” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الأضخم – الطبعة التاسعة 1990 القاهرة عاصمة مصر – عبارة 29 – صـ 236 – هامش 73).

وطبقاً لنص المادة 592 مدني خول المشرع المؤجر الحق في إلتماس محو الإنشاء الذي يقيمه المستأجر في العين المؤجرة دون علمه أو على الرغم من معارضته، أو في استبقائه، فإن مناشدة إزاحته وجب على المستأجر (لدى انصرام إتفاق مكتوب الإيجار) أن ينزعه من العين المؤجرة وأن يعيد العين إلى منبعها، وللمؤجر أن يطلب تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العين (من بسبب هذا النزع) لو كان له مقتض. وإن دعوة استبقاءه فعليه (أي المؤجر) أن يرد للمستأجر أدني القيمتين: ما أنفقه في تلك المباني أو ما ارتفع في تكلفة المبنى (تنفيذاً لنص المادة سالفة الذكر ولقواعد التملك بالالتصاق). ومؤدى هذا أن الإنشاء الذي يقيمه المستأجر من ممتلكاته المختص دون إذن من المؤجر يكون ملكاً لصاحب العين المؤجرة مُعلقاً على إشتراط واقف هو إشعار علني رغبته في عندها التشييد، ويُعد مملوكاً للمستأجر أسفل إشتراط فاسخ هو ظهور رغبة المؤجر في تمتلكه. (المنشأ: سليمان مرقس – المرجع الفائت – نفس المكان – صـ 237).

بيد أن تلك القاعدة ليست مرتبطة بالنظام العام، إلا أن يجوز الاتفاق على ما يخالفها، فمتى استقر أن المدعي (المستأجر) قد قبل – بمحض اختياره خلال معيشته بالعين بموجب إتفاق مكتوب يسري أعلاه دستور إيجار المقار وأسفل حمايته – تزايد الأجرة في مقابل التنقيحات والإنشاءات التي نهض هو أو مستأجر أسبق بإدخالها على العين المؤجرة والتي ازدادت في منفعتها فلا يجوز له حتى الآن ذاك دعوة تقليل ما قبله مختاراً، ولا أن يحتج بأن الأجرة المتفق فوق منها والمرغوب تخفيضها تزيد عن الأجرة التشريعية طالما الاتفاق على صعود الأجرة مقابل التنقيحات التي أجراها هو في العين المؤجرة قد تم بمحض إرادته. (جمهورية مصر العربية الابتدائية عشرة/1/1957 (الدائرة 13) في القضية رقم 1973 لعام 1954 مجمل جمهورية مصر العربية. الأصل: سليمان مرقس – المرجع الماضي – نفس المقر – صـ 238 – وهامش 76).

طريقة حساب صعود الأجرة – في حال توافر شروطها – فيما يتعلق للعقود الخاضعة لقوانين إيجار المواضع:

* في الحالات التي يجوز فيها للمؤجر المطالبة بترقية الأجرة بمقابل صعود الانتفاع بالعين المؤجرة الناتجة عن عمل تنقيحات بها، فإن إشادة مقدار ومقدار ونسبة تلك الزيادة ليست سلطة مخولة للمالك المؤجر بصفة مطلقة يقدرها ويحددها كيفما شاء وبإرادته المنفردة ليلزم بها المستأجر حتى الآن ذاك، غير أن المنبع أن يكمل تقديرها بالاتفاق بين الشخصين (فيما يتعلق لعقود الإيجار الخاضعة لأحكام الدستور المواطن)، فإن تعذر الإتيان إلى اتفاق بينهما قدرها القاضي مُستعيناً بأهل الخبرة في هذا.

ذلك، ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “التشاجر بين المالك والمستأجر بشأن صعود الأجرة بنظير المباني التي أحدثها المستأجر وفقاً إلى الاتفاق على تلك الزيادة أو إلى أحقية المؤجر في اقتضائها طبقاً لأحكام الالتصاق هو تشاجر يطلع بطبيعته عن مجال أحكام الدستور رقم 121 لعام 1947 ويخضع الفصل فيه لأحكام الدستور المواطن”. (الطعن رقم 245 لعام 31 قضائية – جلسة 14/6/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 1373 – عبارة 3).

وحتى فيما يتعلق لعقود الإيجار الخاضعة لأحكام قوانين إيجار المقار ولقد وضعت هذه القوانين مقاييس عامة يتعهد بها جميع الأطراف في شأن تحديد الأجرة، ولمعرفة هذه المقاييس والمعايير العامة يجب أولاً دراية وتحديد تاريخ تشكيل العقار ليتم تبعاً لذا تحديد التشريع الخاضع له من ضمن قوانين إيجار المواضع الاستثنائية إذ أن هذه المقاييس تتباين من دستور إيجار مواضع لآخر..

فكمثال على هذا تنص المادة 14 من الدستور رقم 49 لعام 1977 إلى أن: “تقدر أجرة العقار الموثوق في مورد رزقه من تاريخ الشغل بذلك الدستور على الأساسيات الآتية:

أ‌. صافي مردود استثمار المبنى بواقع 7% من ثمن الأرض والمباني.

ب‌. مُإلتقى استهلاك رأس الملكية ونفقات الإصلاحات والتصليح والمصلحة بواقع 3% من تكلفة المباني.

ومع انتباه الإعفاءات المُقررة في شأن الضريبة على المنشآت المبنية يُضاف إلى الأجرة المُحددة، استناداً لما توفر، ما يخصها من الرسوم العقارية الرسمية والإضافية، كل ذاك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين الأخرى المخصصة بالتزامات جميع من المؤجرين والمستأجرين بما يختص الرسوم والرسوم.

ويتعهد المُستأجر بتنفيذ تلك الرسوم والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الإخلاص بها نفس النتائج المترتبة على عدم دفع الأجرة”.

مثلما تنص المادة 15 من الدستور رقم 49 لعام 1977 على أساس أنه: “يكون تحديد أجرة المباني في أعقاب إنشائها في ما يتعلق بـ ثناء سعر الأرض، استناداً لتكلفة المثل في سنة 1974، مع تزايد سنوية مقدارها 7% لحين التشييد، وتقييم ثمن المباني استناداً للتكلفة الفعلية وقت الإنشاء، وهذا دون التقيد بالأجرة المبدئية المقدرة للمبنى قبل إنشائه مع الالتزام بمستوى المباني الموضح بالموافقة الصادرة على أساسها ترخيص الإنشاء ودون الاعتداد بأية تزايد في الخصائص خلال الإنتهاج.

وتحسب كامل ثمن الأرض والمباني والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة في موقف الإنشاء على كل المنطقة المسموح بالبناء فوق منها واستيفاء الصعود، طبقاً للقيود المفروضة على المساحة وأحكام دستور توجيه وترتيب أفعال التشييد وغيره من القوانين والقوائم.

أما في وضعية الإنشاء على كل المنطقة المسموح بالبناء أعلاها مع عدم مواصلة العقار الحد الأقصى المسموح به لتزايد الإنشاء، تحسب كل ثمن المباني المنشأة مثلما تحسب ثمن الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بمقدار ما يتم إقامة بالفعلً من أدوار إلى العدد الكلي للأدوار التي تتيح بها قيود الصعود المنوه عنها، ويجوز في عدد محدود من الأنحاء تحديث تلك النسبة بما يتفق وصقع الموقع وأوضاع العمران، ولذا بتوجيه من المجلس الإقليمي الخاص.

ولو أنه التشييد لا يشغل غير قسم من الأرض المسموح بالبناء فوقها، فلا يحسب في إمتنان الإيجار من ثمن الأرض سوى القدر المختص لمنفعة التشييد لاغير، شريطة تحديد ذلك القدر بفواصل راسخة، وإلا فلا تحسب إلا المنطقة العقار فوق منها بشكل فعلي”.

مثلما تنص المادة 16 من التشريع 49 لعام 1977 حتّى: “يعاد شُكر تكلفة الأرض لدى تحديد الأجرة في موقف تعلية التشييد، ولذا إذا إكتملت التعلية حتى الآن سنتين كحد أدنى من تاريخ تشكيل المباني الحكومية … وفي تلك الوضعية تكون إرجاع إمتنان ثمن الأرض بغاية تحديد أجرة المباني المستجدة لاغير”.

وبعد هذا يقتضي تحديد ومعرفة سعر الأسعار التي تكبدها المستأجر في معيشة العقارات أو التنقيحات.

وبعد تحديد تكلفة تزايد الأجرة على الوجه أسبق الذكر، وبعد تحديد ثمن تكليفات معيشة العقارات أو التنقيحات، ينهي غريم بنظير ريع الأسعار التي تكبدها المستأجر في معيشة العقارات أو التنقيحات من ثمن مبالغة الأجرة حتى الآن تحديدها على الوجه سابق الذكر.

ويراعى أن الناتج الذي يتعهد المستأجر بسداده في أعقاب إتباع كل المراحل الماضية، يقوم المستأجر بسداده مقسطاً مع الأجرة الشهرية وليس دفعه إجمالاً دفعة واحدة.

ولكنه يلزم التحفظ في تنفيذ تلك القرارات على عدد محدود من المقار، فمثلاً المقار الخاضعة للقانون رقم 46 لعام 1962 ولقد حدد المشرع سعرها الايجارية بقدر 5% من تكلفة الأرض و 8% من تكليفات المباني. فإذا استغلت الأرض استغلالاً كاملاً بأن بنيت فيها كل المكان وكل الصعود المسموح بهما حسبت ثمن الأرض كلياً لدى حمد الثمن الايجارية للمبنى كله. فإذا سكن المستأجر مع ذاك عقارات عصرية في مثل تلك العين، فإن تزايد انتفاعه بها تعد من الناحية الشرعية على أقل ما فيها راجعة إلى تبرير فرد هو الأسعار التي أنفقها ليس إلا، ولا حانوت فيها لعنصر تزايد إنتفاع العين الحكومية، حيث الإنفاذ أن ذلك العنصر قد استنفد كلية لدى حمد التكلفة الايجارية الحكومية بإدخال تكلفة الأرض عامتها في ذاك التقييم. ولذلك يصعب في مثل تلك الوضعية وبحالة الدستور الحاضر القول (قانوناً) بأحقية المؤجر في ارتفاع في الأجرة بدل ارتفاع انتفاع المستأجر من خلال استحداث عقارات حديثة، سوى إذا كانت الأجرة المتفق أعلاها بين المتعاقدين (لدى إمضاء إتفاق مكتوب الإيجار الأصلي) دون السعر الايجارية الشرعية التي دخل في تقديرها حساب الجاهزية الاستغلالية التامة للأرض والمصاحب، غير أن يراعى في ذلك الاستثناء ألا تخطى جملة الزيادة المطلوبة والأجرة الرسمية الاتفاقية الثمن الايجارية التشريعية. (الأصل: سليمان مرقس – المرجع المنصرم – العبارة رقم 235 متكرر 4 – صـ 528 : 530).

ففي وضعية مناشدة المحو:

* إذا كانت المنفعة (المالكة المؤجرة) تطلب إلغاء التنقيحات التي أجراها المستأجر من ممتلكاته المختص فإنه لا يحق لها قانوناً المطالبة بإعزاز الأجرة بدل صعود الانتفاع بالعين المؤجرة. إذ أن هذه التنقيحات تكون – في تلك الموقف – مملوكة للمستأجر (ينتفع بها مثلما ينتفع بملكه)، مثلما أن التزام المستأجر بإزالتها ورد العين بحالتها للمؤجر لا يحمل على عاتقه به المستأجر سوى لدى انقضاء وانتهاء إتفاق مكتوب الإيجار. ولا يجب بسداد “رد الموقف” سوى إذا استحال تطبيق التزامه برد العين المؤجرة في أعقاب انصرام تم عقده الإيجار بالحالة التي كانت فوق منها لدى التعاقد.

وفي وضعية إلتماس مكوث التنقيحات:

* إذا كانت التنقيحات التي أجراها المستأجر في العين المؤجرة وترتب أعلاها تزايد الانتفاع قد أنفق فوقها من ممتلكاته المخصصة – وبعلم أو إستحسان المؤجرة (صراحة أو ضمناً) – فإنه يجوز الاتفاق (رضائياً وودياً) بين المؤجر والمستأجر على تزايد الأجرة، فإذا تعذر التوصل لمثل ذاك الاتفاق فلا طريق (قانوناً وقضاءً) لإلزام المستأجر بهذه الزيادة.

* فإذا كانت هذه التنقيحات التي أجراها المستأجر في العين المؤجرة وترتب فوق منها تزايد الانتفاع قد أنفق فوق منها من ممتلكاته المختصة – وبدون دراية أو على الرغم من اعتراض المؤجر – فإنه يجوز الاتفاق (رضائياً وودياً) بين المؤجر والمستأجر على ارتفاع الأجرة، فإذا تعذر التوصل لمثل ذلك الاتفاق فيتم تقديرها طبقاً للمعايير التي وضعتها قوانين إيجار المواضع في ذلك الأمر، وفي ظرف المنازعة بخصوصها يمكن اللجوء للقضاء لتقديرها بمساعدة أهل الخبرة وبإلزام المستأجر بها، علماً بأنه في ظرف توجيه مثل تلك المطالبة القضائية فيجوز للمستأجر هنا (قانوناً) دعوة المقاصة بين هذه الزيادة المتطلبات بها والفوائد على تعويضه عن هذه التنقيحات (إذ أنه يكون له الحق في قانوناً تعويضاً كاملاً عنها في أعقاب ختام تم عقده الإيجار). وليس من المحتم أن تغادر الأوقاف دائنة نتيجة هذه المقاصة، لا سيما لو كان إتفاق مكتوب الإيجار يخضع لأحكام قوانين إيجار المقار الاستثنائية، لكون تحديد الأجرة وزيادتها طبقاً لهذه القوانين عددها قليل إلى حاجز ما في حين تكليفات التنقيحات (في الزمان القائم) وريعها من الممكن أن تكون أضخم من الثمن المقدرة قانوناً لازدياد الأجرة في ظرف توافر محددات وقواعد هذه الارتفاعات أصلاً.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

العودة للأعلى
اتصل الان